Dos propietarios llaman la misma semana. Al primero, un vecino le avisa de que hay luz en su apartamento de Cambrils, que llevaba cerrado desde septiembre. El segundo tiene un piso alquilado en Reus y su inquilino lleva tres meses sin pagar y sin contestar al teléfono.
Los dos dicen lo mismo: «me han okupado el piso». Pero la ley trata los dos casos de forma casi opuesta, y elegir mal el camino puede costar meses. Esta es la diferencia y lo que implica en la práctica.
La diferencia está en cómo entró
El okupa entra en la vivienda sin consentimiento del propietario. Eso puede ser un delito y abre la vía penal.
El inquiokupa entró con permiso: tiene un contrato de alquiler, firmado y a menudo con fianza pagada, y después deja de pagar y no se va. «Inquiokupa» no es un término legal. Jurídicamente es un arrendatario que incumple el contrato, y eso se resuelve por la vía civil, salvo en los casos de estafa que se explican más abajo.
Comparativa: okupa e inquiokupa
| Okupa en una morada | Okupa en una vivienda que no es morada | Inquiokupa | |
|---|---|---|---|
| Ejemplo | Vivienda habitual, o segunda residencia que se usa | Piso vacío, vivienda heredada sin uso, local | Inquilino con contrato que deja de pagar |
| Qué es legalmente | Allanamiento de morada (art. 202 del Código Penal): prisión de 6 meses a 2 años, de 1 a 4 si hay violencia o intimidación | Usurpación (art. 245.2 CP): multa de 3 a 6 meses; con violencia, prisión de 1 a 2 años (art. 245.1) | Incumplimiento del contrato de alquiler. Estafa solo si había engaño desde la firma |
| Vía principal | Penal: denuncia ante la policía o el juzgado | Penal, o civil por la tutela sumaria de la posesión (art. 250.1.4 LEC) | Civil: desahucio por impago o por fin de contrato |
| Paso previo extrajudicial obligatorio (MASC) | No | No, en la tutela sumaria de la posesión | Sí, desde el 3 de abril de 2025 |
| ¿Puede actuar la policía sin orden judicial? | Sí, si el delito es flagrante | Sí, si el delito es flagrante | No |
El okupa: qué dice la ley
Morada o no morada: la pregunta clave
La línea que separa el allanamiento de la usurpación es si la vivienda es la morada de alguien. La vivienda habitual siempre lo es. Una segunda residencia que se usa de forma periódica también puede serlo, según cómo la valore el juzgado. En la Costa Daurada, con miles de apartamentos que solo se abren en verano, esta distinción es decisiva: cuanto más acreditado esté el uso de la vivienda, más fuerte es la posición del propietario.
La «regla de las 48 horas» no existe
Ninguna ley dice que pasadas 48 horas el okupa tenga derechos. Lo que existe es el concepto de flagrancia: si la ocupación se detecta mientras se produce o justo después, la policía puede intervenir sin orden judicial. Las 48 horas son una referencia práctica que se ha popularizado, no un plazo legal. La conclusión es la misma: avisar a los Mossos d’Esquadra en cuanto se detecte, con algo que acredite que la vivienda es tuya.
Juicio rápido y vía civil
Desde la Ley Orgánica 1/2025, el allanamiento de morada y la usurpación pueden tramitarse por juicio rápido. Agiliza mucho el proceso, pero no garantiza un plazo concreto en todos los casos.
Por la vía civil, la tutela sumaria de la posesión (art. 250.1.4 LEC) permite pedir la recuperación inmediata de la vivienda. Pueden usarla las personas físicas propietarias, las entidades sin ánimo de lucro y las entidades públicas titulares de vivienda social. Tiene dos ventajas: no exige el paso previo extrajudicial, y si los ocupantes no aportan un título que justifique su presencia en el plazo de cinco días, el juez puede ordenar la entrega de la vivienda.
En Cataluña, además, la Llei 1/2023 permite a los ayuntamientos actuar contra ocupaciones de viviendas de grandes tenedores que alteren la convivencia, cuando el propietario no lo hace.
El inquiokupa: qué dice la ley
Por regla general, vía civil
El camino es el desahucio por falta de pago, en el que se puede reclamar también la deuda. Antes de demandar es obligatorio intentar una solución extrajudicial (negociación, oferta vinculante confidencial, mediación o conciliación). Sin acreditar ese intento, el juzgado no admite la demanda.
Si el inquilino vive en la vivienda y está en situación de vulnerabilidad, el juzgado avisará a los servicios sociales y podrá suspender el procedimiento hasta dos meses si el propietario es una persona física, o cuatro si es una persona jurídica (art. 441 LEC).
¿Y si es una estafa?
No pagar el alquiler no es delito por sí mismo. Solo puede ser estafa si el inquilino firmó el contrato con intención de no pagar desde el principio: por ejemplo, si no paga ninguna mensualidad después de la fianza, aportó documentación falsa o repite el patrón con otros propietarios. Los tribunales lo exigen probado, así que denunciar por estafa un impago corriente suele acabar en archivo y en semanas perdidas.
Casos que parecen una cosa y son otra
- Inquilino con el contrato vencido que no se va: no es un okupa. Es un desahucio por expiración del contrato, por vía civil y con paso previo extrajudicial.
- Familiar o conocido al que dejaste vivir sin contrato: suele ser un precario. Vía civil, y aquí también es obligatorio el paso previo extrajudicial.
- Inquilino que subarrienda sin permiso: el contrato le vincula a él; los subarrendatarios no tienen contrato con el propietario. Conviene revisar el caso concreto.
Errores que conviene evitar
- Entrar a la fuerza, cambiar la cerradura o cortar los suministros. No acelera nada y puede volverse penalmente contra el propietario.
- Esperar. Con un okupa se pierde la flagrancia; con un inquiokupa, cada mes es una renta más.
- Elegir la vía por intuición. Una denuncia penal por un impago corriente, o un desahucio civil contra un okupa recién entrado, hacen perder un tiempo que no se recupera.
- No documentar. Escrituras, recibos de suministros, fotos, testigos, contrato y comunicaciones con el inquilino son la base de cualquier vía.
Qué hacer en las primeras horas
- Si es un okupa: llama a los Mossos d’Esquadra o al 112, aporta lo que acredite que la vivienda es tuya y no entres por tu cuenta.
- Si es un inquiokupa: envía un requerimiento de pago fehaciente (burofax), inicia el paso previo extrajudicial y reúne el contrato y los justificantes de impago.
Identificar bien el caso es lo primero, porque decide todo lo demás. Si tienes una vivienda ocupada o un inquilino que no paga en el Camp de Tarragona y no tienes claro qué vía te corresponde, en Antiokupa Tarraco podemos ayudarte a ordenar los pasos desde el principio.
Preguntas frecuentes
¿Es delito ser inquiokupa?
Por regla general, no: es un incumplimiento del contrato de alquiler y se resuelve por la vía civil. Solo puede ser estafa si se demuestra que el inquilino firmó con intención de no pagar desde el principio.
¿Existe la regla de las 48 horas para echar a un okupa?
No como plazo legal. Lo que permite actuar a la policía sin orden judicial es la flagrancia, es decir, que la ocupación se detecte mientras se produce o justo después. Por eso hay que avisar en cuanto se descubre.
¿Una segunda residencia cuenta como morada?
Puede contar, si se usa de forma periódica. Depende de cómo lo valore el juzgado, así que conviene poder acreditar ese uso (suministros activos, estancias, mobiliario).
¿Tengo que pasar por mediación si me okupan la casa?
No en la vía penal ni en la tutela sumaria de la posesión. Sí en el desahucio por impago y en el desahucio por precario.
¿Qué hago si mi inquilino no paga y no se va?
Requerirle el pago de forma fehaciente, iniciar el paso previo extrajudicial obligatorio y, si no hay acuerdo, presentar la demanda de desahucio por falta de pago.
Fuentes consultadas
- BOE. Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
- BOE. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (texto consolidado).
- BOE. Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal (texto consolidado).
- Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid. El delito leve de usurpación del artículo 245.2 del Código Penal.
- Maldita.es. ¿Existe el «plazo de 48 horas» para echar a los okupas sin orden judicial? (2 de noviembre de 2020).
- Roca Junyent. Ocupación de inmuebles: claves legales y vías judiciales tras la LO 1/2025.
- Confilegal. Claves de una sentencia que limitan cuándo un incumplimiento contractual de un alquiler es delito de estafa (20 de octubre de 2024).
- Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. Nova llei sobre ocupació delictiva d’habitatges a Catalunya (Llei 1/2023).