Tres meses sin cobrar el alquiler, un inquilino que no contesta y un propietario decidido a ir al juzgado. Hasta abril de 2025 bastaba con el contrato y los recibos impagados. Ahora, si la demanda no va acompañada de la prueba de que antes se intentó negociar, el juzgado no la admite.
Ese paso previo se llama MASC. No es complicado, pero se hace mal con frecuencia, y cada error cuesta semanas.
Qué exige la ley
La Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia del Servicio Público de Justicia, convirtió el intento de negociación en un requisito de procedibilidad: sin él, la demanda civil no se admite a trámite. Rige desde el 3 de abril de 2025.
El desahucio por falta de pago y el desahucio por fin de contrato no están entre las excepciones. Sí lo está la tutela sumaria de la posesión, la vía civil contra ocupaciones. Por eso un caso de okupación y uno de impago siguen caminos distintos desde el primer día, como explicamos en la diferencia entre okupa e inquiokupa.
Lo obligatorio no es llegar a un acuerdo ni pasar por un mediador. Lo obligatorio es intentarlo de una forma que se pueda demostrar.
Qué medios sirven
| Medio | Cómo funciona | Cuándo encaja en un impago |
|---|---|---|
| Negociación directa | El propietario, o su abogado, propone al inquilino una solución por escrito | Es el más habitual y el más rápido |
| Oferta vinculante confidencial | Una propuesta formal que obliga a quien la hace si la otra parte la acepta. El inquilino tiene un plazo, normalmente de un mes, para responder | Cuando se quiere una propuesta firme, por ejemplo un plan de pagos o una fecha de entrega de llaves |
| Mediación | Un mediador neutral reúne a las partes | Si hay voluntad real de hablar; es más lenta y tiene coste |
| Conciliación | Ante un conciliador privado, notario, registrador o letrado de la Administración de Justicia | Como alternativa formal a la mediación |
| Opinión de experto independiente | Un tercero emite un dictamen | Exige que las dos partes lo acepten; poco práctica en un impago |
Los plazos
- 30 días. Si el inquilino no responde en 30 días desde que recibe la propuesta, o no se celebra la primera reunión en ese plazo, el intento se da por terminado sin acuerdo y ya se puede demandar.
- Un año. La demanda tiene que presentarse dentro del año siguiente a que termine el intento. Pasado ese plazo, habría que repetirlo.
Cómo se demuestra: los juzgados no piensan igual
La ley pide acreditar el intento, pero no dice exactamente cómo, y cada tribunal lo está interpretando a su manera:
- Burofax rechazado o no recogido. La Audiencia Provincial de Navarra (auto 126/2026, de septiembre) lo da por válido: lo que cuenta es haber intentado el contacto, no que el destinatario lo acepte. En cambio, un juzgado de Lucena (auto 166/2026, de mayo) inadmitió una demanda porque no constaba que el demandado hubiera recibido el burofax.
- Requerimiento de pago a secas. La Audiencia Provincial de Barcelona, en sus criterios de noviembre de 2025, considera que un simple requerimiento de pago o un aviso de fin de contrato no basta: hay que ofrecer expresamente una vía de negociación.
- Contenido mínimo. Barcelona no exige una propuesta concreta, basta con la voluntad de negociar y el objeto del conflicto. Pero no todos los juzgados son tan flexibles.
Con criterios tan distintos, lo prudente es preparar el intento para que valga ante el juzgado más exigente.
Un solo burofax, dos funciones
Existe otra herramienta que conviene aprovechar a la vez. Según el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si el propietario requiere el pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda y el inquilino no paga, este ya no podrá enervar el desahucio, es decir, pararlo pagando lo que debe en el juzgado.
Los dos plazos son de 30 días. Un único burofax bien redactado puede cumplir las dos funciones. Debería incluir:
- Identificación de las partes, la vivienda y el contrato.
- Las rentas y cantidades adeudadas, con el detalle de los meses.
- El requerimiento expreso de pago, mencionando el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- La invitación a negociar como MASC, citando la Ley Orgánica 1/2025, con una propuesta concreta: un plan de pagos, o una fecha de entrega de llaves con condiciones.
- Un plazo para responder y una forma de contacto.
Si el inquilino no contesta en 30 días, el propietario puede demandar habiendo cumplido el paso previo y, además, sin que quepa la enervación. Conviene guardar el justificante de envío y el certificado de contenido.
Qué pasa después
- Si hay acuerdo: se firma por escrito. Puede elevarse a escritura pública u homologarse, y entonces se puede ejecutar si no se cumple.
- Si no responde o no hay acuerdo: se presenta la demanda de desahucio, acompañada de la prueba del intento.
- Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad: el juzgado avisará a los servicios sociales y podrá suspender el procedimiento hasta dos meses si el propietario es una persona física, o cuatro si es una persona jurídica.
Errores que conviene evitar
- Demandar directamente. Sin el intento previo, la demanda se inadmite y hay que volver a empezar.
- Enviar un burofax genérico que solo reclama la deuda, sin ofrecer negociar.
- Usar una dirección que no es la del inquilino. Lo lógico es la vivienda alquilada o la que figure en el contrato.
- Dejar pasar más de un año entre el intento y la demanda.
- Presionar al inquilino por otras vías. Cortar suministros, cambiar la cerradura o entrar en la vivienda puede volverse penalmente contra el propietario y no acelera nada.
En resumen
El MASC no es un trámite que se pueda saltar, pero tampoco tiene por qué alargar mucho el proceso. Un burofax bien hecho, con requerimiento de pago e invitación expresa a negociar, permite demandar en unos 30 días y evita que el inquilino pare el desahucio pagando en el último momento.
Si tienes un inquilino que ha dejado de pagar, revisar bien este primer paso evita perder semanas. En Antiokupa Tarraco podemos orientarte sobre cómo plantearlo.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio el MASC para desahuciar a un inquilino que no paga?
Sí. Desde el 3 de abril de 2025, la demanda de desahucio por impago o por fin de contrato debe ir acompañada de la prueba de que antes se intentó negociar. Si falta, el juzgado no la admite.
¿Vale un burofax que el inquilino no recoge?
Depende del juzgado. Algunos tribunales, como la Audiencia Provincial de Navarra, lo aceptan; otros exigen que conste la recepción. Conviene enviarlo a la dirección correcta y guardar el certificado de envío y de contenido.
¿Cuánto hay que esperar antes de demandar?
Treinta días desde que el inquilino recibe la propuesta, si no responde. La demanda debe presentarse dentro del año siguiente.
¿Sirve el requerimiento de pago como MASC?
Por sí solo, no siempre. Lo más seguro es que el mismo escrito incluya el requerimiento de pago y una invitación expresa a negociar.
¿Y si ocupan mi vivienda sin contrato?
Es otro caso. La tutela sumaria de la posesión, la vía civil contra ocupaciones, está excluida del requisito de MASC.
Fuentes consultadas
- BOE. Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
- Consejo General de la Abogacía Española. Guía sobre la regulación de los MASC en la Ley Orgánica 1/2025 (abril de 2025).
- Diario Jurídico. Acuerdos de unificación de criterios de las secciones civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona sobre los MASC (19 de noviembre de 2025).
- Moncloa.com. La Audiencia Provincial de Navarra avala el burofax sin recepción como intento válido de MASC (15 de septiembre de 2026).
- Notificaciones Fehacientes. Auto Lucena 166/2026: el burofax ya no basta para el MASC (mayo de 2026).
- LegalToday. Requisitos para impedir la enervación del desahucio (17 de mayo de 2019).
- BOE. Ley de Enjuiciamiento Civil (texto consolidado).